С июля 2026 года Wildberries и Ozon синхронно изменили условия работы для продавцов - и эти перемены уже тянут за собой совершенно другой рынок. Складская недвижимость, стрит-ретейл, районные торговые центры: e-commerce неожиданно стал главным драйвером офлайн-девелопмента.
Комиссии вверх, маржа вниз
Wildberries с 7 июля поднял тарифы на 5-20 процентных пунктов в зависимости от модели работы. Сильнее всего досталось тем, кто использует платформу как витрину с собственной курьерской доставкой: плюс 20 п.п. Формальное объяснение - рост цен на топливо и логистику. Фактически это означает, что до 90% товаров на площадке подорожают.
Ozon выбрал другую траекторию. Маркетплейс дал селлерам 45 дней на адаптацию при изменении оферты, запустил проверку документов через 12 государственных информационных систем и разрешил отказываться от акций без штрафных последствий. Сигнал прочитывается чётко: платформа разворачивается от гонки за оборотом к управлению рентабельностью.
Кто выигрывает от чужих проблем
Когда работать на маркетплейсе становится дороже, продавцы начинают считать альтернативы. Собственный мини-склад до 50 кв. м, точка выдачи в жилом квартале, фулфилмент-оператор вместо хранения на платформе - всё это резко набирает спрос. И рынок коммерческой недвижимости это уже почувствовал.
По имеющимся данным, ввод складских площадей в России в 2026 году вырастет на 8% - до более чем 7 млн кв. м. Для сравнения: в прошлом году было введено около 6,5 млн кв. м, что само по себе было историческим рекордом. Больше половины объектов строится в регионах, причём 80% - под конкретного заказчика. Лидеры - Казань, Краснодар и Новосибирск.
- Казань - прирост 424 тыс. кв. м складских площадей
- Краснодар - 394 тыс. кв. м
- Новосибирск - 336 тыс. кв. м
Офлайн адаптируется, но не равномерно
Торговые центры переживают расслоение. В Москве в 2026 году запланирован ввод 16 объектов общей площадью около 342 тыс. кв. м - но в основном это перенесённые с прошлых лет проекты, и почти все они районного формата. Гигантские моллы уходят в прошлое: слишком долго окупаются, слишком дорого содержать, слишком сложно конкурировать с онлайном по ассортименту.
Стрит-ретейл держится увереннее. Вакантность на ключевых торговых улицах Москвы - около 7,2%, что сопоставимо с уровнем 2018 года. Когда маркетплейсы дорожают, часть покупателей возвращается за импульсными покупками и срочными товарами - туда, где нельзя ждать доставки два дня.
Уравнение для продавцов усложнилось. Комиссии выросли, требования ужесточились, маржа сжалась. Одни уйдут с платформ совсем. Другие начнут строить параллельные каналы. И именно этот выбор - не решения маркетплейсов сами по себе - будет формировать спрос на коммерческую недвижимость в ближайшие год-два.
