Первичный рынок недвижимости Калининградской области заметно сбавляет ход. По итогам первой половины года выручка застройщиков выросла всего на 16% - до 30,16 млрд руб. Для сравнения: годом ранее тот же рынок прибавлял по 50%. Торможение очевидно.
Цифры скромные, но цены продолжают расти
За январь-июнь девелоперы заключили 3726 сделок по ДДУ и договорам уступки - на 6% больше, чем в прошлом году. Реализованная площадь едва подросла на 5%, составив 175,1 тыс. кв. м. При этом квадратный метр в новостройках региона подорожал с 155,2 тыс. до 172,2 тыс. руб. - плюс 11% за год. Средняя стоимость квартиры перевалила за 8 млн руб.
Разрыв между ценником в объявлении и реальной ценой сделки - около 17%. Продавцы заявляют 175,2 тыс. за метр, покупатели торгуются вниз. Рынок явно перегрет относительно реального спроса.
На фоне соседей - аутсайдер
Соседние регионы растут куда бодрее. Рязанская область нарастила выручку застройщиков на 53%, Тульская - на 35%, Калужская - на 21%. Калининград с его 16% смотрится скромно даже на фоне Приморского края, где прирост составил 13% при вдвое большем объёме рынка.
Причины понятны: эксклав сталкивается с логистическими ограничениями, удорожанием стройматериалов и снижением туристического интереса. Покупатель с материка всё реже рассматривает калининградскую недвижимость как привлекательный актив.
Ипотека держит рынок на плаву
Спрос поддерживается прежде всего семейной ипотекой под 6% годовых - её действие продлено как минимум до 1 октября. Доля ипотечных сделок выросла с 51% до 56%. Без этого инструмента рынок просел бы куда ощутимее.
Внутри полугодия динамика неровная. Апрель выстрелил - застройщики заработали почти 6 млрд руб., прибавив сразу 29%. Но май откатился: рост упал до 4%, выручка чуть не дотянула до апрельского уровня. Волатильность месяц к месяцу говорит о неустойчивости спроса, а не о восстановлении.
Что дальше
Средняя площадь покупаемого жилья сокращается - с 47,5 до 47 кв. м. Покупатель экономит. Апартаменты занимают всё большую долю в структуре продаж, отчасти вытесняя полноценные квартиры. Рынок подстраивается под сжимающийся кошелёк, но цены не снижает. Такое противоречие долго не держится.
